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离婚房产分割的判定依据 共有财产分割是处理离婚事务要解决的问题之一。我们在处理离婚析产相关公证时发现，当事人对共有房产分割的约定经常出现不明确的情况，由此带来很多后续麻烦，许多当事人在离婚后几年甚至十几年还要共同参与房产的处理。因此，离婚时，对房产分割的约定应当注意如下细节： 一、房产的相关信息要书写准确、全面 1、对于已经办理产权证的房产要把产权人、房屋坐落、建筑面积、产权证号等信息写入离婚协议中，且一定要与房产证上登记的内容一致; 2、对于只有《商品房买卖合同》，还没有办理房产证的房产，要把《商品房买卖合同》约定的房屋坐落、面积等信息准确写入离婚协议中，如果已开具了不动产发票的，最好再参考一下不动产发票记载的房产信息，如果不动产发票记载信息与《商品房买卖合同》约定的信息不一致，建议在离婚协议中把两种信息都写明; 、 
3、对于还没有办理房产证的拆迁安置还房，要按照安置协议书确定的置换房信息在离婚协议中写明，如果安置房已交付使用，并出具有安置结算书的，要按结算书确定的房屋信息在离婚协议中写明。 二、房产分割的内容要明确 房产分割的目的是当事人因离婚丧失共有基础的情况下，对婚姻关系存续期间共有财产的处理。常见的离婚房产分割类型有：1、产权归一方所有，分得产权一方对另一方给予补偿或不补偿;2、产权归一方与子女共同所有;3、产权归子女所有。 如果当事人离婚时签署的离婚协议中关于房产分割的内容存在模棱两可、不合法以及法律术语使用不恰当、不准确等情况，都将造成离婚房产分割后不能顺利办理产权变更、转移登记等后果。 三、及时办理房产分割后的产权变更、转移登记手续 离婚时签署的房产分割协议生效后，只产生了契约法上的法律效力，因为房产属于不动产，要产生物权法上的法律效力，还需要当事人到不动产登记部门办理房产产权的相关登记手续，才能取得房产的所有权，建议当事人及时办理房产分割后的产权登记手续。 离婚房产分割的规定： 《婚姻法司法解释三》第六条，婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。 第七条，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。 由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。 第十条，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 第十一条，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。 第十二条，婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。 由于购买房屋具有投资和自住两种功能，对一方用婚前财产婚后购买房产所带来的收益，需要区分是投资购房还是家庭居住。在将婚前房产用于非自住的投资用途时，另一方有权主张其投资收益。比如，夫妻一方用婚前个人存款婚后购买反租式酒店公寓，期间获取租金收益，虽然房产的所有权是一方个人的，但租金收益归属夫妻双方。有的炒房客用自己的个人财产在婚后不断买进卖出房产，花费大量的时间和精力，所获收益认定为夫妻共同财产比较公平。因此，在将婚前房产用于非自住的投资用途时，夫妻另一方有权主张离婚房产分割投资收益。 一方婚前个人房产婚后变卖，双方又添加若干夫妻共同财产购买新的房产，离婚时应考虑婚前房产变卖价款在新购房产价款中所占的比例，公平合理地予以离婚房产分割。 一方用自己个人所有的房产作为家庭共同生活的居住用房，婚姻关系存续期间，因种种原因将该房屋出售后另购住房，仍然用于家庭自住，如果没有夫妻共同资金或另一方个人资金的再投入，离婚时对于出售房屋所带来的增值收益，应当认定为一方的个人财产。 |
